Immobilienfonds

Immobilienfonds gehören zum Sondervermögen und stehen im Wettbewerb mit Aktien, festverzinslichen Kapitallebensversicherungen und anderen Kapitalanlageprodukten. Das Geld kann in Immobilien auf unterschiedliche Arten investiert werden:

• In indirekte Immobilieninvestments (offene und geschlossene Immobilienfonds)
• In Immobilienaktien
• In Direktimmobilien
• In Wohneigentumsrechte
• In eine Anzahl Geschäftsanteile bei in Frage kommenden Immobiliengesellschaften

In der Regel werden mindestens 51 Prozent des für die Geldanlage zur Verfügung stehenden Kapitals sowohl in bebaute als auch unbebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte investiert. Aufgrund der zu erwartenden, höheren Rendite gelten Büro- und Gewerbeimmobilien zu den bevorzugten Investitionsobjekten. Mindestens 5 Prozent der Anlagegelder des Fonds müssen als flüssiges Kapital (täglich verfügbar) gehalten werden. Die ergänzenden Investitionen können auf unterschiedliche, ergänzende Arten investiert werden. Häufig kommen hierfür Geldmarkttitel,  festverzinsliche Wertpapiere oder andere Investmentanteile zum Einsatz. Zur Absicherung der privaten Anleger ist bei deutschen Fonds dieser Art das Fremdwährungsrisiko durch den Gesetzgeber auf 30 Prozent beschränkt. Wie bei allen Fonds- und Aktienarten muss ein Depot vorhanden sein, über das die Investitionen verwaltet werden können.

Offene und geschlossene Immobilienfonds – Besonderheiten, Chancen, Risiken

Der einfache Begriff „Immobilienfonds“ ist eher ein Dachbegriff, der bei näherer Betrachtung in zwei verschiedene Unterkategorien unterteilt wird. Als Investitionsmöglichkeiten werden offene und geschlossene Immobilienfonds angeboten, die jeweils unterschiedliche Zielsetzungen haben und andere Investorenschichten ansprechen. Für das bessere Verständnis werden nachfolgend beide Fonds-Arten jeweils für sich besprochen. Auch wird auf die Chancen und Risiken eingegangen, die beide Arten mit sich bringen.

Offene Immobilienfonds

Von offenen Immobilienfonds spricht man immer dann, wenn in Immobilien investiert werden soll, der direkte Kauf eines Objekts aber, aus welchen Gründen auch immer, nicht in Frage kommt. Diese Fonds legen das angesammelte Kapital in Immobilien oder Grundstücke an, um über Miet- oder Pachtzahlungen Gewinne zu erwirtschaften, die dann wieder zurück in den Investitionsfonds fließen. Die Gewinnerzielungsabsicht wird auch dann befriedigt, wenn die Investmentobjekte nach einer gewissen Zeitspanne wieder mit Gewinn verkauft werden können.

Da Fonds per Gesetz dazu verpflichtet sind, mindestens 5% des zu investierenden Kapitals als flüssiges Kapital zur Verfügung zu halten, kommen zu den Gewinnen aus Vermietung und/oder Verkauf auch noch Zinseinkünfte, die über die Barbestände des Fonds erwirtschaftet werden. Aufgrund der aktuellen Marktlage sind die die Renditen aus offenen Immobilienfonds allerdings eher karg ausgefallen, liegen sie doch merklich unter der kritischen 3% Marke. Um eine für Anleger dennoch attraktive Rendite anbieten zu können, setzen offene Immobilienfonds mittlerweile vor allem auf prestigeträchtige Anlageobjekte auf der ganzen Welt. Die zu investierenden Gelder werden über den Weltaktienindex MSCI World auf viele verschiedene Länder und wirtschaftliche Sparten gestreut.

Vorteile offener Immobilienfonds für Anleger

• Den größten Vorteil erzielen Anleger durch die Flexibilität, die diese Fonds mit sich bringen. Sie können jederzeit in den Fond- ein oder wieder aussteigen.
• In der Regel existieren sehr hohe, nach oben offene Investitionsvolumen, was die Investition in viele verschiedene Objekte möglich macht.
• Durch die Investition in viele verschiedene Objekte ergibt sich automatisch ein verringertes Investitionsrisiko, was als Risikostreuung bezeichnet wird.

Nachteile offener Immobilienfonds für Anleger

Wie alle anderen Fondsarten sind auch offene Immobilienfonds durchaus risikobehaftet – der Verlust von bis zu 70% des eingesetzten Kapitals ist möglich.

• Privat- und Kleinanleger werden durch die jederzeitige Ausstiegsmöglichkeit dazu verleitet, bereits bei kleinen Gewinnen auszusteigen – wodurch sie sehr häufig nicht von wesentlich höheren, späteren Gewinnen profitieren können.

Besonderes Merkmal offener Immobilienfonds

Als offen werden offene Immobilienfonds deshalb bezeichnet, weil sie Anlegern die Möglichkeit geben, zu jeder Zeit ein- und wieder aussteigen zu können. Dadurch bleiben Investoren mit ihrem Investitionskapital relativ flexibel und können, wenn sie eine andere Chance wittern, kurzfristig ihr eingesetztes Kapital auf die neue Chance umschichten.

Geschlossene Immobilienfonds

Obwohl geschlossene Immobilienfonds häufig als besonders krisenfeste Kapitalanlage deklariert werden, sind sie dies definitiv nicht. Die häufig mit Attributen wie „Inflationssicher“ und „großer Wertzuwachs“ beworbenen Fonds gehören zu der Fonds-Sparte, in der in den vergangenen Jahren mehrere Investoren Bankrott gingen. Als Schlagwort geistert in diesem Zusammenhang der Begriff „Spekulationsblase“ durch alle Medien. Investoren, die ihr Kapital in geschlossene Immobilienfonds anlegen, werden automatisch zum Anteilseigner des finanzierten Objekts – und sind dementsprechend zum Mitunternehmer, der sich sowohl an den Gewinnen als auch an den Verlusten verantwortlich zeichnen lässt.

Da man durch die Einlagen in geschlossene Immobilienfonds auch bei einem Bankrott des Fonds mit haften muss, sollte die Rechtsform, mit der ein Fonds angelegt wurde, genau und kritisch betrachtet werden. Im schlechtesten Szenario ist es durchaus möglich, dass alle Investoren Bankrott gehen, wenn der Fonds insolvent wird. Besonders gefährlich ist der Umstand, dass Anteilseigner, je nach Rechtsform, nicht nur mit ihrer Einlage haften müssen, sondern unter Umständen auch mit ihrem gesamten privaten Hab und Gut. Die häufigste Gesellschaftsform für Immobilienfonds ist die KG (Kommanditgesellschaft). Aus dieser Rechtsform ergeben sich zwei unterschiedliche Gesellschaftertypen:

• Der Komplementär
  Er haftet nicht nur mit seiner Investitionseinlage, sondern auch mit seinem Privatvermögen.
  
  
• Der Kommanditist
  Der Kommanditist haftet ausschließlich mit seiner Einlage und ist von einer weiter gehenden Haftung ausgeschlossen.

Die reguläre Vorgehensweise ist für gewöhnlich, dass die am geschlossenen Immobilienfonds beteiligten Investoren als Kommanditisten eingetragen werden, was, wie eben erwähnt, die Haftungsbeschränkung auf die Einlagen eingrenzt.

Seltener werden geschlossene Immobilienfonds in Form einer GbR (Gesellschaft des bürgerlichen Rechts) betrieben. Bei dieser Rechtsform ist für Investoren höchste Vorsicht geboten – die Gesellschafter haften bei einer Insolvenz mit ihrem privaten Vermögen. Noch seltener werden geschlossene Immobilienfonds in Form einer OHG (Offene Handelsgesellschaft) gegründet und betrieben. Auch hier tragen die Investoren als Mitgesellschafter das volle Haftungsrisiko bei einem Totalausfall bzw. bei einer Insolvenz.

Vorteile geschlossener Immobilienfonds für Anleger

• Bedingt durch die in der Regel sehr hohen Investitionssummen steigt auch der mögliche Anteil an den zu erwirtschaftenden Gewinnen.
• Als Investor ist man zeitgleich anteiliger Mitbesitzer der Objekte und kann aktiv zum Erfolg des Fonds beitragen.

Nachteile geschlossener Immobilienfonds für Anleger

• Investitionen werden in der Regel in wenige Objekte angelegt, wodurch das Ausfallrisiko deutlich ansteigt.
• Man wird Anteilseigner am Investitionsobjekt und trägt damit ein aktives Risiko signifikanter Verluste über das Investitionskapital hinaus (Ausnahme: Kommanditist bei einer KG).
• Geschlossene Immobilien haben in der Regel einen sehr hohen Mindestinvestitionsbetrag als Einstiegshürde, weshalb sie für Kleinanleger unattraktiv sind.
• Erstellte Prognosen zu den Gewinnerwartungen sind in der Regel nicht tragfähig, da die Entwicklung des Marktes nicht zuverlässig über einen Zeitraum von 10 Jahren und mehr vorhersagbar ist.

Besondere Merkmale geschlossener Immobilienfonds

Anders als offene Immobilienfonds werden die geschlossenen Immobilienfonds in der Regel mit einer sehr langen Laufzeit aufgesetzt, während der ein Ausstieg aus dem Fonds nicht gestattet ist. Als Grund dient die Art der Objekte, in die investiert wird – vom Hotel über Windparks bis hin zu Schiffen ist alles denkbar. Solche Objekte lassen sich nicht in kurzer Zeit veräußern – und das Kapital darf in der vorgeschriebenen Zeit nicht abgezogen werden.