Ratgeber Versicherungen und Finanzen

Hausbau als Geldanlage und Altersvorsorge

Die seit 2008 andauernde Finanzkrise, deren Ende noch gar nicht abzusehen ist, hat viele Menschen dazu bewogen, ihr Vorgehen bei der Geldanlage neu zu überdenken. Wer kein Freund von riskanten Anlagestrategien ist und sein Vermögen lieber auf sichere Art und Weise anlegt, bekommt derzeit nur sehr geringe Zinsen ausgezahlt.

Der Spitzenzinssatz für Tagesgeld liegt aktuell (Stand: August 2016) bei 1,0 %. Selbst die früher beliebten börsennotierten Bundeswertpapiere weisen erst bei einer Fälligkeit ab 2024 eine Nettorendite von mehr als 1 % auf. Da liegt es nahe, sein Vermögen in einen Hausbau zu investieren. Auch in der Presse wird häufig über den Trend zum sog. "Betongold" berichtet. Dabei spielen im Wesentlichen Überlegungen hinsichtlich der Nutzung der Immobilie eine Rolle: Soll sie vermietet, oder selbst bewohnt werden?

Die Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung ist nach Expertenmeinung nur als langfristige Investition sinnvoll. Damit sich die Anschaffung überhaupt lohnt, muss bei der Suche ausreichend Zeit aufgewendet werden, um das passende Baugrundstück zu finden. Dabei spielt vor allem dessen Lage eine entscheidende Rolle. Wohnimmobilien erzielen die besten Mieteinnahmen, wenn sie sich in Ballungszentren oder Großstädten mit einer stabilen Wirtschaftskraft befinden. Aufgrund der Langfristigkeit sollte auch darauf geachtet werden, dass für die Region ein Bevölkerungswachstum zu erwarten ist. Beispiele für Fehlinvestitionen sind sanierte und an ausländische Soldaten vermietete Wohnimmobilien, die durch den verstärkten Truppenabzug weder neu vermietet noch verkauft werden können.

 

Steuern, Rendite und Wertsteigerung der Geldanlage Hausbau

Auch steuerlich hat ein Hausbau zur späteren Vermietung als Geldanlage Vorteile, weil die Anschaffungskosten steuerlich als Werbungskosten angesetzt werden können. Außerdem sind hohe Abschreibungsmöglichkeiten vorhanden.

Doch die Rentabilität einer vermieteten Immobilie hängt nicht nur von ihrer Lage und der Höhe der Miete ab. Um hier möglichst viel Gewinn zu erzielen, dürfen keine Mietausfälle auftreten, wie sie beispielsweise durch Leerstände oder ausfallende Mietzahlungen entstehen können.

Viele Menschen, die mit einer Vermietung den Hausbau als Geldanlage sehen, hoffen darüber hinaus auf eine Wertsteigerung ihrer Immobilie. Auch diese hängt von der Lage ab, auf lange und mittlere Sicht werden Immobilien in einer ländlichen Umgebung an Wert verlieren und scheiden schon deshalb als Geldanlageobjekt aus. Allerdings spielt hier auch die Art des Hausbaus eine sehr große Rolle: Manche Bauherren entscheiden sich aus Kostengründen für ein Wohnhaus in Fertigbauweise. Doch Wertsteigerung findet nicht kurz-, sondern nur mittel- oder langfristig statt. Eine jahrzehntelang zuverlässige Bausubstanz ist jedoch nur mit einem Haus in Massivbauweise zu erreichen. Diese Einschätzung teilen auch fast alle Kreditinstitute und gewähren beim Bau eines Massivhauses günstigere Kreditkonditionen als für ein Fertighaus.

 

Der Hausbau zur Vermietung und dessen Mietrendite

Um einen ersten Eindruck zu bekommen, ob sich ein zur Vermietung vorgesehener Hausbau als Geldanlage überhaupt lohnt, ist die Ermittlung der Bruttomietrendite. Hierfür wird pro Quadratmeter Wohnfläche die jährliche Nettokaltmiete mit 100 multipliziert und durch den Kaufpreis, der pro Quadratmeter gezahlt worden ist, geteilt. Nur wenn diese erste Berechnung eine Bruttomietrendite von mindestens 4-6 % erbringt, könnte sich eine Vermietung der Immobilie als Geldanlage eignen. Wie bei jedem Immobilienkauf muss auch hier an die neben dem Kaufpreis entstehenden Kosten gedacht werden: Für die Grunderwerbsteuer, die Gebühren für die Grundbucheintragungen sowie die Notarkosten sollten wenigstens 5 % des Kaufpreises veranschlagt werden. Diese Kosten müssen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einbezogen werden.

Wenn der Kauf der Immobilie oder einen Hausbau mithilfe eines Kredits finanziert wurde, schmälern die Zinskosten ebenfalls die Lukrativität. Hier haben Vermieter mit einem monatlichen Einkommen von mindestens 5.000 EUR einen leichten Steuervorteil. Sollte sich der Wert der Immobilie im Laufe der Jahre gesteigert haben, sodass sie sich mit einem Gewinn verkaufen lässt, ist darauf zu achten, mit der Veräußerung mindestens zehn Jahre zu warten. Nur dann muss dieser erzielte Gewinn nicht versteuert werden.

 

Hausbau als Geldanlage bei Eigennutzung

Die Situation entwickelt sich anders, wenn der Hausbau als Geldanlage dient, das Eigenheim oder die Eigentumswohnung jedoch selbst bewohnt werden soll. Zwar müssen die meisten Menschen, die ein Haus kaufen oder errichten lassen, hierfür einen Kredit aufnehmen; allerdings liegen die entstehenden Zinskosten deutlich unter den Mietkosten, die für eine gleichwertige Immobilie entstehen würden. Dies trifft insbesondere auf die aktuelle Situation in Deutschland zu: Gerade in den Ballungszentren steigen die Mietpreise derart an, dass Schlagworte wie Gentrifizierung oder Mietpreiswucher immer öfter in der Presse zu lesen sind. Dieser Entwicklung steht ein historisch niedriges Zinsniveau gegenüber, vor dem sogar Finanzierungsmodelle, die auf 100 % Fremdkapital beruhen, ihren Schrecken zu verlieren scheinen. Wenn die Rückzahlung des Kredits vorausschauend und seriös geplant worden ist, haben Haus- oder Wohnungseigentümer spätestens mit dem Eintritt ins Rentenalter keine Schulden mehr und wohnen ab diesem Zeitpunkt vergleichsweise kostengünstig. Hinsichtlich der Wertsteigerung der Immobilie gelten selbstverständlich die gleichen Kriterien wie bei der Vermietung. Auch hier ist neben der Lage des Hauses dessen Bauweise und damit Qualität ein entscheidendes Kriterium. In der Regel ist die Wertstabilität der Massivhäuser weitaus höher als die der Fertighäuser.

Die Stiftung Warentest hat sich bereits 2009 mit der Frage beschäftigt, wer finanziell besser dasteht:

Ein Immobilienbesitzer, der sein Eigenheim selbst bewohnt oder ein Mieter, der sein Vermögen mit einer Verzinsung von 4 % jährlich anlegt. Der Modellberechnung wurde für den Käufer ein Objekt mit einer Wohnfläche von 100 m² und einem Kaufpreis von 180.000 EUR zugrunde gelegt. Dabei hat die Stiftung ermittelt, dass der Ertrag des Haus- oder Wohnungseigentümers sich aus der Wertsteigerung und der eingesparten Miete ergibt. Unter der Annahme, dass die Immobilie ihren Wert um 1 % jährlich steigern kann, hat der Immobilienbesitzer den Mieter hinsichtlich der Rendite schon nach sechs Jahren überholt. Noch deutlicher fällt der Vorsprung nach etwa 26 Jahren aus: Zu diesem Zeitpunkt ist der Kredit getilgt, sodass die Wohnkosten des Eigentümers geringer sind als die des Mieters. Etwa 30 Jahre nach dem Kauf oder Bau liegt der Wert der Immobilie um fast 145.000 EUR höher als das Vermögen des Mieters. Vor dem Hintergrund der jetzigen Zins- und Mietpreisentwicklung dürfte dieser Vorsprung noch größer ausfallen.

 

Fazit:
Grundsätzlich ist ein Hausbau geeignet, um als Möglichkeit zur Geldanlage zu dienen. Dazu tragen auch staatliche Programme, die die Errichtung von Wohneigentum oder den sparsamen Energieverbrauch durch günstige Kredite fördern, bei. Doch unabhängig davon, ob das Objekt nach dem Kauf selbst bewohnt oder vermietet werden soll, ist diese Form der Geldanlage wegen ihrer Langfristigkeit mit Risiken verbunden: Lebensrisiken wie schwere Erkrankungen oder Arbeitslosigkeit können das Finanzierungskonzept gefährden, sodass sich der Eigentümer zu einem vorzeitigen Verkauf des Hauses oder der Wohnung gezwungen sieht. Schon deshalb sollte die Finanzierung relativ großzügig kalkuliert sein und für den Fall, dass der Hauptverdiener verstirbt, eine Restschuldversicherung abgeschlossen werden.

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