Es ist keine Übertreibung, zu sagen, dass Immobilien das Nonplusultra in der Altersvorsorge darstellen. Zum einen bieten sie einen absoluten Inflationsschutz, zum anderen steigt der Wert mit den Jahren deutlich. Damit dies allerdings auch gewährleistet bleibt, muss der Käufer beim Erwerb sehr sorgfältig vorgehen. Schnäppchen gibt es im Immobiliengeschäft nicht, weder in der Fremdvermietung noch bei Eigennutzung. Billige Immobilien kehren sich früher oder später in ein Fass ohne Boden um. Entweder geht das Mietkonzept nicht auf oder die Folgekosten sind enorm. Als Optionen, die Altersvorsorge mittels Immobilien aufzubauen, bieten sich sowohl die eigengenutzte Immobilie als auch ein vermietetes Objekt an. Geschlossene Immobilienfonds mit langer Laufzeit eignen sich, auch wenn der Vertrieb anderes erklärt, nicht dazu. Sollte zwischenzeitlich Liquiditätsbedarf bestehen, können die Anteilseigner den Fondsanteil nicht beleihen. Der Zweitmarkt für „gebrauchte“ Immobilienfonds ist in Deutschland nur sehr schwach ausgeprägt und kaum gewinnträchtig.
Die eigengenutzte Immobilie
Für über 80 Prozent der Deutschen stehen die eigenen vier Wände ganz oben auf der Wunschliste. Dennoch rangiert Deutschland im europäischen Überblick in Bezug auf Immobilieneigentum nur im Mittelfeld. Die eigengenutzte Immobilie schüttet bei Rentenbeginn zwar keine Erträge aus, als entschuldetes Objekt liegt ihr Potenzial jedoch in der eingesparten Miete. Als Eigentümer darf man aber nicht vergessen, dass Immobilien auch Geld kosten. Kalkulierbare Sanierungen oder Renovierungen stehen ebenso an wie spontaner Handlungsbedarf.
Auch für eine bereits abbezahlte Immobilie ist es immer hilfreich, einen kleinen Bausparvertrag in der Hinterhand zu halten. Als Rentner steigen sogar die Chancen, wieder in den Genuss der Wohnungsbauprämie zu kommen, die vom zu versteuernden Einkommen abhängt. Die Einkommensgrenzen für Alleinstehende betragen 25.600 Euro, für Verheiratete 51.200 Euro. Gefördert werden pro Kopf 512 Euro pro Jahr mit 8,8 Prozent.
Der Aufbau der Altersvorsorge mithilfe einer selbst genutzten Wohnung wird durch die Riesterförderung unterstützt, eine Option, welche bei Riestersparern immer populärer wird. Bei der Auswahl des künftigen Zuhauses steht, ebenso wie bei der Fremdvermietung, natürlich die Entscheidung zwischen Neubau oder Bestandsimmobilie.
Bestandsobjekt versus Neubau
Das Bestandsobjekt hat gerade bei Eigentumswohnungen den Vorteil, dass die Eigentümergemeinschaft bekannt ist. Anhand der Protokolle aus den Sitzungen der Eigentümergemeinschaften lässt sich herauslesen, ob es sich um eine homogene Gemeinschaft handelt oder eher um eine heterogene Gruppe. Dem steht jedoch gegenüber, dass eine Bestandsimmobilie nur selten den neuesten Stand der Technik aufweist. Gleich, ob Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus, können zum Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht bekannte Sanierungsmaßnahmen notwendig werden, die in der Finanzierung keine Berücksichtigung mehr finden können. Neubauten, unabhängig, ob als Architektenhaus oder durch einen Bauträger erstellt, bieten die neuesten Technologien und ermöglichen unter Umständen auch noch die Mitsprache bei der Gestaltung der Räume. Dies bezieht sich sowohl auf die Ausstattung als auch auf nicht-tragende Wände. Bei einem Neubau können die Erwerber sicher sein, dass für viele Jahre kein erneuter Handlungsbedarf in Bezug auf Renovierung oder Sanierung besteht.
Bauträger und die Gewährleistung
Eine Bauträgermaßnahme hat darüber hinaus den Vorteil, dass der Bauträger bei Baumängeln als Generalübernehmer gemäß BGB eine fünfjährige Gewährleistungspflicht hat. Der Werkvertrag sollte auf jeden Fall auf dem BGB aufbauen, da die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) nur einen Gewährleistungszeitraum von zwei (für Bauwerke) oder vier Jahren (für andere Werke sowie Teile der Heizungsanlage, die mit Feuer in Berührung kommen) vorsieht. Für den Käufer bietet dies eine nicht zu unterschätzende Sicherheit. Bei der Auswahl des Bauträgers empfiehlt es sich immer wieder, die regionalen Unternehmen zu kontaktieren. Zum einen finden sich Referenzobjekte im nahen Umfeld, zum anderen hat die Firma in ihrem lokalen Umfeld einen Ruf zu verlieren, wenn es immer wieder zu Pfusch am Bau kommt.
Die fremdvermietete Eigentumswohnung
Eine fremdvermietete Eigentumswohnung als Altersvorsorge bietet, vorausgesetzt, es handelt sich um ein solides Investment in entsprechender Lage, die ideale Lösung. Der alte Maklerspruch, es käme bei einer Immobilie auf drei Dinge an, die Lage, die Lage und die Lage, hat durchaus Wahrheitsgehalt. Es hilft nichts, eine Wohnung weit ab der Metropolen zu einem günstigen Preis zu erwerben. Die Vermietbarkeit ist fraglich. Der Bedarf an Wohnraum orientiert sich natürlich an der demografischen Entwicklung. Diese führt in Deutschland seit Jahren zu einem steigenden Trend zu Single-Haushalten. Vor diesem Hintergrund haben sich Zwei- oder Drei-Zimmerwohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 50 und 70 Quadratmetern als am besten vermietbar entwickelt. In Relation zum Quadratmeterpreis schneiden größere Wohnungen zwar günstiger ab, lassen sich aber auch schwerer vermieten. Die größte Nachfrage besteht zwangsläufig in den Ballungsräumen. Die Überlegung, eine Wohnung z. B. in Frankfurt am Main zu kaufen, zeigt aber Lücken: Die Großstadt ist nicht gleichbedeutend mit einer guten Vermietbarkeit. Neben der Makrolage (Großstadt) entscheidet auch noch die Mikrolage (Stadtteil, Viertel, Straße) über die Vermietbarkeit und damit die langfristige Sicherung eines attraktiven Mietzinses.
Warum ist eine fremdvermietete Eigentumswohnung so attraktiv?
Grund und Boden werden nicht mehr. Wohnungen in attraktiven Wohnlagen steigen bei zunehmender Nachfrage zwangsläufig im Preis, Mieten steigen. Dieser Sachverhalt ist jedem Mieter bekannt. Auch wenn der Gesetzgeber jetzt eine Deckelung für Mieterhöhungen vorsieht, bleibt der Umstand, dass Mieten in einem bestimmten Rahmen angepasst werden können. Damit ist für einen Vermieter, der seine Altersversorgung durch Mieterträge generiert, sichergestellt, dass er keine Einbußen durch den Kaufkraftverlust erleidet. Dies ist so einfach, wie es klingt. Der Grundstock bei Geldvermögen, gleich ob Tagesgelder oder Anleihen, schrumpft schon bei einer sehr geringen Inflation. Substanzwerte wie Aktien oder Immobilien bleiben davon verschont. Die Immobilie hat der Aktie gegenüber noch einen weiteren Vorteil: Die Ausschüttung bleibt konstant und kalkulierbar, während Dividendenzahlungen schwanken.
Denkmalschutz – das Sahnetörtchen
Denkmalgeschützte Immobilien gelten am Markt als Sahnestücke. Dabei handelt es sich häufig um Gebäude aus der Gründerzeit. Hochwertig saniert bieten sie den Bewohnern den neuesten Stand der Technik und den Eigentümern hohe Steuervorteile. Dies gilt nicht nur für die Vermietung, sondern auch für Selbstnutzer. Damit heben sie sich von Neubauten als auch Bestandsimmobilien ab. Der Gesetzgeber sieht für denkmalgeschützte Objekte eine erhöhte Abschreibung (§ 7i EStG) vor.
- Vermieter können für die auf die Sanierung anfallenden Kosten in den ersten acht Jahren jeweils bis zu neun Prozent steuerlich geltend machen, in den folgenden vier Jahren noch jeweils sieben Prozent.
- Eigennutzer können zehn Jahre lang bis zu neun Prozent der Kosten, welche auf Wiederherstellung und Modernisierung anfallen, steuerlich in Anrechnung bringen (§ 10f EStG).
Für Kapitalanleger gilt, dass solche Wohnungen auf der einen Seite zwar teurer sind als herkömmliche Bestandsimmobilien, auf der anderen Seite aber eine Klientel ansprechen, welche über die notwendigen Mittel verfügt, um auch eine überdurchschnittliche Miete zu zahlen. Aber die Investition in alte Gebäude hat auch ihre Tücken: So kommt es häufig vor, dass sich die Immobilie erst im Zuge der Bauarbeiten als maroder herausstellt, als es zu Beginn der Sanierung vermutet wurde. Auch der Gesetzgeber kann in Zeiten knapper öffentlicher Kassen einen ausgefeilten Investitionsplan zum Einsturz bringen: So hat beispielsweise das Land Nordrhein-Westfalen mit Wirkung vom 1.10.2013 das Denkmalschutzgesetz dahingehend geändert, dass die staatlichen Zuschüsse für Sanierungen an Denkmälern gestrichen wurden und künftig nur noch Förderungen auf der Basis von Krediten angeboten werden. Auch auf den Einsatz von sichtbaren Elementen der Erzeugung von erneuerbarer Energie muss bei denkmalgeschützten Gebäuden verzichtet werden. Zahlreiche Investoren oder Sanierer kritisieren auch, dass die Mehrkosten, die für den Einsatz von Bauelementen, die den Vorgaben der Denkmalschutzgesetze der Bundesländer entsprechen, den Steuervorteil auffressen können. Das Kriterium der Mehrkosten bleibt über die gesamte Nutzungsdauer ein Thema, da wie bei jedem Haus immer wieder Reparaturen nötig sind.